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血的教训,千万不要买商住房!没买住宅买商住,一年损失50万!

5月11日,上海土地市场迎来3.25新政后首次土地出让,郊区松江泗泾地价6个月时间翻了近一倍,将上海外环外房价推向6万/平方米。一天产生三个地王,泗泾和奉贤南桥挂出的三幅住宅土地溢价率全部超过100%。 松江泗泾镇位置示意图:

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易居研究院副院长杨红旭在朋友圈和微博都表明自己观点:苍天哪!大地哪!你们把老杨的眼珠挖出来吧,实在搞不懂这些开发商,而且是保利级别的巨头,他们到底在参与商业竞争?还是在夜店嗑药?还是在澳门豪赌?等这个楼盘卖房的时候(限三年内),我一定把这条微博翻出来,如果他能赚到钱,我自抽一个嘴巴并面壁反省! 看到这个消息,贝爷的心情是崩溃的!

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2013年10月16日上午九点半,上海地铁11号线北段延伸工程花桥段(安亭站至花桥)载客试运营,花桥开始进入地铁时代,房价也随即进入快速上升通道。2014年,贝爷准备买房,苦于上海对于外地单身限购,没法买,最后盯上了刚开通地铁的昆山。 当时没有买车,看房只能走路,因而更多只能沿着地铁旁边看,地铁沿线一般都是商住楼,加上那时候对商住楼和住宅没有概念,觉得都差不多,另外看到loft有两层,面积更大,心动了,没有经过很多考虑就出手了,花近50万买了40多平米的酒店式公寓。 数据显示,昆山2014年房价在6000元/平米左右徘徊,而2016年以来,昆山房价如同坐上过山车一样,连续登上全国房价涨幅排行榜靠前位置。根据最新的4月房价涨幅排行,昆山以11076元/平米夺得第二,涨幅达6.06%。

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昆山一年房价变化 从2016年涨价明显的几大区域看,涨幅惊人,最高达10000元/平米!这也就意味着一套房子的总价上涨了几十万乃至百万。 价格从去年同期的约6300元/平米到如今的月8300元/平米,单价上浮2000元/平米。以一套95平米的房源为例,总价上涨19万元,对普通刚需购房者来说,首付就这么没了!

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以上述图片展示的昆山城西“同进君望”为例,180平米平层住宅,2015年同期总价为234万元,最新价为378万元,总价多出144万元!相当于城西一套房没了! 但是 贝爷买的商住楼不仅没涨,反而略有跌价,更让人受不了的是,水价居然涨到了3.75元每立方米。 这么算下来,贝爷一年损失了近50万。 贝爷用血的教训提醒各位新买房的朋友: 一定不要买商住楼! 一定不要买商住楼! 一定不要买商住楼! 主要的事说三遍! 看看下面这个案例,你更有直观印象! 中山公园新时空国际公寓,内环内中山公园最核心的地方,这本不是一个新项目,之所以谈它,是因为它太具代表性,剖析这只麻雀,可以明白这一类型的“酒店式公寓”的真实状况。

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这个项目位于三条地铁线路的交汇点,从地理位置上看是绝对的黄金地段,该项目是1栋30层的全装修酒店式公寓,入口气派,外立面全玻璃幕墙与金属幕墙,绝对的高大上,经过这么些年依然像新的一样。房型设计是典型的中间核心筒式公寓平面,以41-68平米的小户型为主,共728套,车位配套非常充足。 按理说,这该算是个好项目了吧?光地段就能秒杀上海绝大部分房子。那么这么些年来,其真实房价以及居住状况是怎么样的呢?与它隔路相望的住宅小区凯欣豪园,跟它差不多同时期建设,普通面砖外墙,现在已经显得陈旧,我们来看看两者二手房的最新报价。

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↑新时空国际公寓血的教训,千万不要买商住房!没买住宅买商住,一年损失50万!


↑凯欣豪园住宅小区 没错,令人失望的是,这栋公寓从来都是中山公园版块的价格洼地,任凭外面怎么风吹雨打高歌猛进,她自岿然不动。 再看看浙铁绿城长风中心诚公馆 这个项目位于现在热火朝天的长风板块,临近长风公园,该版块正努力打造成为高端国际企业总部基地,而且云集了雅戈尔长风八号、中海紫御豪庭等豪宅项目,区位优势也是相当的明显。绿城拿出了一个独立的地块来打造类住宅产品“诚公馆”,其实就是玉兰花园的产品系。我们来看看它是怎么做的。

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标准的绿城式住宅规划模式

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品质很强的入口及会所

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标准的绿城玉兰花园户型 155平一梯两户,舒适性很高,通煤气 再加上绿城一贯的立面品质、景观营造和物业管理,换句话说,这已经是标准的住宅小区了,与其他的绿城玉兰花园唯一不同的是,这块地是商业性质的。在这个小区中,你能想象以后会有像新时空一样的状况出现吗? 在2015年初的时候,这个临近长风公园、华师大、上海市儿童医院的楼盘售价是3.4万/平。同一时期,绿城远在鸟不拉蛋的浦东唐镇的绿城玉兰花园,售价是多少呢?4.0万/平。下面是这两个项目的区位对比。


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仅仅因为建筑性质的差异,一模一样的产品(玉兰花园),在地段如此悬殊的情况下,诚公馆只卖到了3.4万。 买房的一些建议方向: (1)买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品。 (2)初次置业者,原则上不建议购买酒店式公寓。因为毕竟还有落户口、居住成本过高等硬性因素在里面。但是如果被限购弄得如坐针毡,那就只有靠自个判断了。 (3)如果要购买酒店式公寓,只适用于一、二线城市,只有在资源紧缺的这些城市,类住宅才可能有生存的土壤;在其他小城市,老老实实去买住宅吧,如果接手了类住宅,这可能是个你这辈子掉进去的最大的坑。 部分内容来自公众号:地产线

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贝爷说


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